AUTORES

Jessica Alcántara Rivera Coordinadora de Investigación  Aranza Ayala Amador Programa de Formación de Talento

¿De qué es responsable el desarrollador inmobiliario y por qué la Metodología BIM es la solución a sus dolores de cabeza?

Un desarrollador inmobiliario es a final de cuentas responsable de todas las fases de un proyecto; desde la adquisición del predio, estudios de factibilidad, conformación de los equipos de diseño e ingenierías, financiación, construcción y la venta y postventa de las propiedades. El desarrollador explora y busca la viabilidad, realiza estudios de mercado, competencia y factibilidad, conoce al usuario potencial, tiene la visión para la renovación de edificios ya construidos, es negociador, conoce su presupuesto, conoce a su cliente y prepara el terreno para la obtención de los permisos de construcción.

En su complejo día a día el desarrollador inmobiliario debe trabajar de manera colaborativa con un despacho de arquitectos, una constructora y posiblemente otros especialistas de ingenierías diversas. Monitorea y da seguimiento a todas las actividades a lo largo del ciclo de vida del proyecto. Asume riesgos de construcción, de financiamiento, debe responder por el uso de materiales inadecuados, fallas técnicas o estructurales o retrasos en la programación de entregas. Es decir que incluso puede llegar a ser sancionado, multado o demandado por retrasos o por la calidad de su producto, hay muchas variables en juego que pueden poner en riesgo su reputación si el resultado final no corresponde con una promesa de compraventa. El problema es que el resultado final no depende al 100% de él, sino de la capacidad técnica y colaborativa de su equipo de trabajo.

Beneficios de la metodología BIM en la Industria Inmobiliaria

En este contexto tan dinámico, volátil e inesperado, contratar a despachos de arquitectos y especialistas que trabajan con métodos de diseño y gestión de proyectos de manera tradicional, es un riesgo y no representa una ventaja frente a la competencia actual.  

Un problema muy recurrente en el método de diseño y colaboración tradicional es cuando nos enfrentamos a replanteamientos o modificaciones respecto a un planteamiento inicial. En esquemas inflexibles, todo el trabajo de diseño arquitectónico y de coordinación de especialidades debe prácticamente rehacerse de cero. Se generan tantas versiones de un mismo proyecto que terminan por ser imposibles de rastrear, el proyecto jamás está actualizado de una manera inmediata, es necesario re-modelar, re-especificar, re-diseñar, lo que implica horas adicionales de trabajo, y lo más importante: pérdida de tiempo y dinero.

D A T O S   A   C O N S I D E R A R

En una entrevista con profesionistas del sector de la arquitectura, ingeniería y construcción, se mencionó que esta metodología permite un ahorro en recursos y tiempo en torno a un 30% en comparación del método tradicional.

Además, en un estudio realizado por Escuela de Arquitectura, Ingeniería y Diseño de la Universidad Europea de Madrid, en el año 2017, los encuestados mencionan que la reducción de los errores durante el proceso de construcción disminuye un 21%, mejora la calidad del proyecto final en un 17.7%, reduce los tiempos de trabajo en la etapa de diseño de detalles en un 14.4%, y reduce los gastos en las etapas constructivas en un 13.8%.

Con la metodología BIM es posible: Disminuir significativamente pérdidas y reprocesos, reducir desfases presupuestales, contar con soluciones constructivas optimizadas, optimizar tiempos de diseño, dar seguimiento al proyecto durante su fase de construcción, contar con cuantificaciones realistas y en general mayor previsibilidad.

¿Qué es la metodología BIM?

Es importante mencionar lo que es la Metodología BIM. Building Information Modeling (BIM), o Modelado de la información para la Construcción (MIC), es una metodología que nos permite gestionar la información implicada en un proyecto arquitectónico.

Ciclo de vida de un proyecto enfocado en la Industria Inmobiliaria

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En la primera etapa, se encuentra la “Programación”, misma que se basa en la coordinación y la organización entre los participantes del proyecto a realizar, se definirá el objetivo del proyecto a partir de un Plan de Ejecución BIM, y se harán los debidos acuerdos antes de comenzar.

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La segunda etapa se define por el “Diseño conceptual”, en esta fase nos interesa el aprovechar al máximo de la superficie de acuerdo a la normativa, los usos sugeridos por el mercado y la factibilidad, definiendo la masa volumétrica conceptual que se convertirá a futuro en el edificio.

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A continuación, tenemos el “Diseño detallado”, mejor conocido como anteproyecto en el que se visualizan  las primeras planimetrías y volumetrías arquitectónicas del proyecto, mismas que permiten una aproximación más específica al diseño arquitectónico de los espacios, acabados y tendencias.

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Después tenemos la etapa de “Análisis”, donde usamos el modelo del proyecto para someterlo a pruebas de diferentes especialidades; estructurales, mecánicas y ambientales, así se podrán prever los errores de diseño, y se podrán corregir antes de que comience la construcción, evitándonos posibles inconvenientes, omisiones y sobrecostos o consumos energéticos excesivos.

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Continuamos con la “Documentación”, una vez que el diseño está listo, es hora de generar el proyecto ejecutivo correspondiente para conseguir la licencia de construcción y comenzar con la obra.

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El siguiente paso llamado “Fabricación”, implica la producción y obtención de los insumos necesarios para comenzar la construcción, si se requiere importar diferentes materiales o fabricar de acuerdo a especificación, este es la etapa adecuada para hacerlo.

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El paso de la “Logística de construcción” permite simular el tiempo, costos y estimaciones  de la construcción del edificio.

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Durante la etapa de “Construcción” la metodología brinda la oportunidad de dar un seguimiento a los procesos de construcción para que se lleven a cabo conforme lo planificado.

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La “Operación y Mantenimiento” es el darle el uso al edificio de la manera óptima posible con su respectivo plan y programa de mantenimiento del edificio, para que este continúe trabajando como es debido y cumpla con su desempeño esperado.

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Por último “Renovación/Demolición”, que es la etapa final del ciclo, donde se evalúa el edificio, si está en condiciones óptimas para reutilizarlo, se reinicia el ciclo con la perspectiva de una remodelación, de lo contrario se demuele para abrirle paso a nuevos proyectos e iniciar nuevamente el ciclo de vida de un edificio.

Mientras que la comunicación y coordinación de especialidades es muy complicada con un enfoque tradicional de diseño y gestión de la información, con la metodología BIM, el desarrollador inmobiliario puede estar seguro que su información se encontrará integrada, disponible, organizada y accesible para todos los colaboradores del proyecto.

Conclusiones

La metodología BIM (MIC) es un excelente recurso para la realización de cualquier tipo de proyecto inmobiliario, gracias a sus beneficios, eficiencia y la productividad que ha presentado en los últimos años. Es una gran innovación para el campo de la arquitectura y la construcción.

En Cafeína Design acompañamos a los desarrolladores inmobiliarios en América latina y Estados Unidos, en todas las etapas del diseño arquitectónico a lo largo del proceso del desarrollo inmobiliario con la Metodología BIM, para proponer el mejor diseño que se adapte a las necesidades del sitio, del mercado, del perfil de usuario y del presupuesto objetivo. Proponiendo diseños únicos y auténticos que tengan un claro diferenciador de la competencia, manteniéndose competitivos en los mercados en los que se ofertan.

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